Häufig gestellte Fragen

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Häufig gestellte Fragen 2017-08-29T23:25:08+00:00
Eine Wohnungsgenossenschaft ist ein Wohnungsunternehmen, das denen gehört, die in den Wohnungen wohnen. Ziel der Genossenschaft, ist in erster Linie die Versorgung ihrer Mitglieder mit Wohnraum und nicht die Erwirtschaftung von Gewinnen
Die Wohnung gehört der Genossenschaft, aber die Genossenschaft gehört den Mitgliedern.
Um Mitglied der Genossenschaft zu werden, zeichnet das Mitglied die erforderlichen Anteile. Anteile sind gewissermaßen die Aktien der Genossenschaft. Die Gesamtheit der Mitglieder, die Anteilseigner sind Eigentümer der Genossenschaft.
Erst mal nicht. Ziel einer Genossenschaft ist die Versorgung der Mitglieder und nicht die Erwirtschaftung von Gewinnen. Dies schließt natürlich nicht aus, dass die Genossenschaft schwarze Zahlen schreibt. Diese Überschüssen werden wieder in die Genossenschaft investiert. Aber die Entscheidung darüber trifft die Mitgliederversammlung. Die könnte die Überschüsse auch ausschütten.
Für die Nutzung einer Wohnung muss eine monatliche Nutzungsgebühr gezahlt werden. Für zusätzliche Leistungen der Genossenschaft (z. B. Stellplatz, Gästewohnung) werden weitere monatliche oder einmalige Gebühren fällig.
So etwas Ähnliches. Zwischen dem Wohnungsnutzer und der Genossenschaft wird ein Dauernutzungsvertrag abgeschlossen. Ein Dauernutzungsvertrag ist ein Mietvertrag, bei dem die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters weiter eingeschränkt ist.
Verträge werden im Bürgerlichen Gesetzbuch klassifiziert. So gibt es Kaufverträge, Arbeitsverträge, Kreditverträge etc. Da eine Wohnungsgenossenschaft ihren Mitgliedern gegen Gebühr Wohnungen zur Nutzung überlässt, fallen die Dauernutzungsverträge in die Kategorie “Mietvertrag über Wohnraum”. Technisch gesehen ist eine Genossenschaftswohnung also eine Mietwohnung. Aber der Vermieter ist die Genossenschaft, die wiederum den Mitgliedern, den Wohnungsnutzern gehört. Die Genossenschaft als Vermieter folgt somit keinen fremden Zweck, sondern dient einzig den Interessen der Mitglieder
Der Unterschied zwischen einer Eigentumswohnung und einer Genossenschaftswohnung liegt im Eigentumsverhältnis. Bei einer Genossenschaftswohnung gehört Ihnen nicht die Wohnung, sondern ein Anteil an der Genossenschaft. Diese Beteiligung gibt Ihnen das Recht die Wohnung zu nutzen, aber begründet kein Eigentum an dieser Wohnung. Das hat jedoch den Vorteil, dass weitgehend die Genossenschaft die Wohnung instand hält, lediglich Klein- und Schönheitsreparaturen liegen in der Hand des Nutzers. Vor allem aber nimmt die Genossenschaft die Kredite auf und nicht auf die Nutzer.
Die Anteile sind Aktien der Genossenschaft. Mit der Zeichnung der Anteile werden Sie Mitglied und damit Anteilseigener der Genossenschaft. Gleichzeitig bilden die Einzahlungen auf die gezeichneten Anteile das Eigenkapital der Genossenschaft. Das Eigenkapital ist das wirtschaftliche Fundament eines jeden Unternehmens. Je größer es ist, desto stabiler steht das Unternehmen.

Den über das Eigenkapital hinausgehenden Finanzbedarf deckt ein Unternehmen mit Fremdkapital, häufig mit Krediten. Ein hoher Anteil von Krediten bringt Unsicherheiten mit sich, vor allem weil Zins- und Tilgungen zu leisten sind unabhängig davon, wie gut oder schlecht es einem Unternehmen geht. Das Eigenkapital hingegen kann nur dann Gewinne abwerfen, wenn Überschüsse erwirtschaftet wurden. Darüber hinaus kann Eigenkapital Verluste decken. Eigenkapital wirkt so wie eine Knautschzone: In guten Zeiten werden Gewinne ausgeschüttet oder Rücklagen gebildet in schlechten Zeiten werden die Rücklagen abgebaut.

Anteile sind für eine Wohnungsgenossenschaft somit lebenswichtig. Dies gilt insbesondere dann, wenn sehr viel Geld in den Gebäuden steckt. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn viele, oder in unserem Fall alle Gebäude modernisiert sind.

Die Erste Suhler Bewohnergenossenschaft eG wurde 1995 im Rahmen eines Privatisierungsprojektes der Gewo Suhl gegründet. Die Mitglieder der ersten Stunde haben in die Genossenschaft eingezahlt und mit diesem Geld wurden die Grundstücke mit der Altbausubstanz gekauft. Das Geld der Mitglieder steckt somit im Boden und in den Backsteinen. Die Modernisierung der Gebäude wurde mit Krediten finanziert.

Gelegentlich ziehen Mitglieder wieder fort und kündigen die Mitgliedschaft. Nun wäre es wenig zweckmäßig, Grundstücke und Gebäude wieder zu verkaufen, um den scheidenden Mitgliedern ihr Geschäftsguthaben auszahlen zu können. Dies ist auch nicht erforderlich, denn die frei gewordenen Wohnungen werden wieder bezogen von neuen Mitgliedern, die nun ihrerseits in die Genossenschaft einzahlen. Mit diesem frischen Geld werden die alten Mitglieder ausgezahlt.

Die Anteile die Sie laut Satzung für die Nutzung einer Genossenschaftswohnung zeichnen und einzahlen müssen, sind etwa 15% des Wertes der Wohnung. Dies ist nicht besonders viel, verglichen mit dem, was Sie etwa beim Kauf einer Eigentumswohnung als Eigenmittel einplanen müssen. Aber ein paar tausend Euro sind es halt schon.

Gerne werden sie verwechselt, obwohl es zwei ganz verschiedene Dinge sind: Kautionen und Genossenschaftsanteile.

Eine Kaution ist einfach nur totes Kapital. Es ist eine hinterlegte Sicherheitsleistung für den Fall, dass einer bei Nacht und Nebel verschwindet und Mietschulden und Sperrmüll in der Wohnung hinterlässt. Die meisten Mieter sind aber vertragstreu und Kautionen werden nur in Ausnahmefällen wirklich benötigt.

Mit der Zeichnung von Anteilen hingegen werden Sie Mitglied der Genossenschaft, sie werden Anteilseigner eines Unternehmens. Das eingezahlte Geld “arbeitet” als Eigenkapital der Genossenschaft. Es wird benötigt zur Finanzierung des Unternehmens. Ohne Eigenkapital wäre ein Unternehmen pleite.

Mit der Mitgliedschaft in der Genossenschaft sind die Rechte eines Anteilseigners verbunden. In der Mitgliederversammlung diskutieren Sie über das Bilanzergebnis und den Geschäftsbericht des Vorstandes. Sie entscheiden über die Verwendung des Gewinns oder die Deckung des Verlustes. Sein entlasten Vorstand und Aufsichtsrat (oder nicht). Sie wählen den Aufsichtsrat oder kandidieren für den Aufsichtsrat. Sie können auch Mitglieder des Vorstandes oder des Aufsichtsrates wieder abberufen, wenn Sie das für erforderlich halten.